Προσδιορισμός ενοικίου για επαγγελματίες

Γράφει: magnesia news

Στην Επιτροπή Διακανονισμού Μισθώσεων Περιφερειακών Ενοτήτων Μαγνησίας και Σποράδων, που έχει συσταθεί και στο Βόλο, με την υπ’αριθ. 3267/20-6-2012 απόφαση του Περιφερειάρχη Θεσσαλίας και εις εκτέλεσιν των οριζομένων στη διάταξη του άρθρου 15 του Ν.4013/2011, μπορούν να προσφεύγουν πλέον όσοι έχουν ενοικιάσει επαγγελματική στέγη και ζητούν την αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος του ακινήτου εν μέσω σφοδρότατης οικονομικής κρίσης.


Στόχος όπως επισημαίνεται σε ανακοίνωση του Επιμελητηρίου Μαγνησίας, «είναι οι αναπροσαρμογές αυτές να μπορέσουν να περισώσουν, όσο γίνεται, την επαγγελματική επιβίωση των εμπόρων, των επαγγελματιών και των βιοτεχνών που νοικιάζουν επαγγελματικούς χώρους, μέσω της ελάφρυνσης του λειτουργικού κόστους των επιχειρήσεων καθώς καθημερινά όλο και περισσότερες κλείνουν.
Οι ενδιαφερόμενοι, αφού προηγηθεί μια διαδικασία συνεννόησης με τους ιδιοκτήτες, μπορούν να προσφύγουν σε αυτή την Επιτροπή ζητώντας τον επαναπροσδιορισμό του ενοικίου, προφανώς σε χαμηλότερη βάση. Ο όποιος συμβιβασμός επιτευχθεί έχει την ισχύ δικαστικής απόφασης.
Ως Επιμελητήριο Μαγνησίας πιστεύουμε ότι η Επιτροπή Διακανονισμού Εμπορικών Μισθώσεων μπορεί να προσφέρει σημαντικό έργο προς την κατεύθυνση της μείωσης των ενοικίων στη Μαγνησία, γι’ αυτό και καλούμε όσους εμπόρους, βιοτέχνες και επαγγελματίες έχουν πρόβλημα με αυτό το θέμα να απευθυνθούν στα γραφεία του Επιμελητηρίου μας για οποιαδήποτε περαιτέρω πληροφόρηση.
Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΚΑΙ ΟΙ ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΕΣ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ
ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΑΚΟΛΟΥΘΕΣ:
1. Γενικά
1. Η συσταθείσα Επιτροπή Διακανονισμού αποτελεί εξωδικαστικό όργανο επίλυσης διαφορών, που ανακύπτουν από την ανάγκη αναπροσαρμογής του μισθώματος των εμπορικών μισθώσεων.
2. Η Επιτροπή είναι τριμελής, εδρεύει και λειτουργεί στο Βόλο.
3. Πρόεδρος της Επιτροπής είναι ο Πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Βόλου, ενώ τα υπόλοιπα δύο μέλη προέρχονται από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (Π.ΟΜ.ΙΔ.Α.) και την Ομοσπονδία Επαγγελματιών Βιοτεχνών Εμπόρων Ν.Μαγνησίας (ΟΕΒΕΜ).

2. Αρμοδιότητα – Υπαγόμενες μισθώσεις
1. Η Επιτροπή Διακανονισμού είναι αρμόδια για την εξώδικη επίλυση διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώματος στις εμπορικές μισθώσεις για ακίνητα που βρίσκονται μέσα στα όρια της οικείας περιφερειακής ενότητας.

2. Στην αρμοδιότητα των επιτροπών υπάγονται:
2.1. οι μισθώσεις που εμπίπτουν στις διατάξεις του π.δ. 34/1995.
2.2. από τις εξαιρούμενες από το π.δ. 34/1995 μισθώσεις υπάγονται:
α. οι μισθώσεις στις οποίες το μίσθιο χρησιμοποιείται ως οικοτροφείο,
β. οι μισθώσεις χώρων εντός περιοχών λιμένων ή αεροδρομίων,
γ. οι μισθώσεις χώρων εντός δημόσιων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων, αλσών, πλατειών και εν γένει κοινόχρηστων χώρων,
δ. οι μισθώσεις χώρων εντός νεκροταφείων,
ε. οι μισθώσεις ακινήτων εντός αρχαιολογικών χώρων,
στ. οι μισθώσεις εντός χώρων που ανήκουν στα ανώτατα εκπαιδευτικά ιδρύματα,
ζ. οι μισθώσεις ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, οι οποίες συνάπτονται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1990,
η. οι μισθώσεις σχολικών κυλικείων και οι μισθώσεις ακινήτων ιδιοκτησίας της ανώνυμης εταιρείας «Οργανισμός Σχολικών Κτιρίων Ανώνυμη Εταιρεία»,
θ. οι μισθώσεις χώρων που χρησιμοποιούνται ως κυλικεία ή για την εγκατάσταση διαφημίσεων, οι οποίοι βρίσκονται σε κάθε είδος αθλητικά κέντρα και γυμναστήρια, τα οποία ανήκουν κατά κυριότητα ή επικαρπία ή χρήση στο Δημόσιο ή σε οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης, σε αθλητικά σωματεία ή ενώσεις αυτών, ανεξαρτήτως αν λειτουργούν ως υπηρεσίες αυτών ή ως νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου. Η παρούσα παράγραφος εφαρμόζεται και στις υφιστάμενες την 5η Αυγούστου 1991 μισθώσεις των χώρων αυτών.

2.3. οι μισθώσεις που υπάγονται στις ρυθμίσεις του π.δ. 715/1979 (μισθώσεις ακινήτων των ΝΠΔΔ) και
2.4. οι μισθώσεις ακινήτων για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών.

Να σημειωθεί ότι με το άρθρο 21 του ν. 4002/2011 (ΦΕΚ 180 Α/22.8.2011) μειώθηκαν τα μισθώματα των μισθώσεων στις οποίες μισθωτής είναι το Δημόσιο και οι φορείς του δημόσιου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην § 1 του άρθρου 1Β του ν. 2362/1995, όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν. 3871/2010 και πριν τη συμπλήρωσή του με την § 1α του άρθρου 50 του ν. 3943/2011. Οι διατάξεις του νέου νόμου και του άρθ. 21 ν. 4002/2011 ισχύουν παράλληλα, αφού η εφαρμογή της μίας δεν αποκλείει την εφαρμογή της άλλης.

Δεν υπάγονται στην Επιτροπή οι μισθώσεις κατοικιών (κύριας και δευτερεύουσας), ούτε οι αγρομισθώσεις, ούτε οι μισθώσεις περιπτέρων.

3. Προϋποθέσεις υπαγωγής της διαφοράς στην Επιτροπή
1. Η Επιτροπή επιλαμβάνεται των υποθέσεων που εμπίπτουν στην αρμοδιότητα της κατόπιν ενυπόγραφης αναφοράς ενός τουλάχιστον των εμπλεκόμενων μερών.
2. Προϋπόθεση για το παραδεκτό της αναφοράς είναι: i) να έχει παρέλθει διετία από την έναρξη της μίσθωσης ή την τελευταία οικειοθελή ή δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος ή από προηγούμενη αναφορά του ιδίου μέρους ή από την τελευταία προσφυγή στη διαμεσολάβηση του ν. 3898/2010 (Α΄ 211), καθώς ii) και η προηγούμενη έγγραφη όχληση για αναπροσαρμογή χωρίς ανταπόκριση για την αυτή μίσθωση.
3. Προσφυγή στην Επιτροπή μπορεί να γίνει ακόμα κι αν στο μισθωτήριο προβλέπεται τρόπος αναπροσαρμογής του μισθώματος.
4. Η υποβολή της αναφοράς δεν διακόπτει ούτε αναστέλλει τις προβλεπόμενες από το νόμο προθεσμίες για την άσκηση ενδίκου βοηθήματος.
5.1 Στο σημείο αυτό πρέπει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με το άρθρο 2 του Ν.3896/2010: «Διαφορές ιδιωτικού δικαίου μπορούν να υπαχθούν σε διαμεσολάβηση με συμφωνία των μερών, αν αυτά έχουν την εξουσία να διαθέτουν το αντικείμενο της διαφοράς. Η συμφωνία υπαγωγής της διαφοράς στη διαμεσολάβηση αποδεικνύεται με έγγραφο ή από τα πρακτικά του δικαστηρίου στην περίπτωση της παραγράφου 2 του άρθρου 3 και διέπεται από τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου για τις συμβάσεις».
5.2. Εξάλλου, κατά το άρθρο 3 του Ν.3896/2010: «1. Διαμεσολάβηση είναι δυνατή: α) αν τα μέρη συμφωνούν να προσφύγουν σε Διαδικασία διαμεσολάβησης πριν ή κατά τη διάρκεια της εκκρεμοδικίας, β) αν κληθούν να προσφύγουν στη διαμεσολάβηση σύμφωνα με την παράγραφο 2 του παρόντος άρθρου, γ) αν διαταχθεί διαμεσολάβηση από δικαστήριο άλλου κράτους- μέλους ή δ) αν επιβάλλεται υποχρεωτικά διαμεσολάβηση με νόμο.
Η Προσφυγή στη διαμεσολάβηση αποκλείει προσωρινά και μέχρι περατώσεως της, τη Διαδικασία ενώπιον των δικαστηρίων.
2. Το δικαστήριο στο οποίο είναι εκκρεμής η υπόθεση μπορεί σε κάθε στάση της δίκης, ανάλογα με την περίπτωση και λαμβάνοντας υπόψη όλες τις περιστάσεις της υπόθεσης, να καλεί τα μέρη να προσφύγουν στη διαμεσολάβηση για να επιλύσουν τη διαφορά. Εφόσον τα μέρη συμφωνούν το δικαστήριο αναβάλλει υποχρεωτικά τη συζήτηση της υπόθεσης σε δικάσιμο μετά την πάροδο τριμήνου και όχι πέραν του εξαμήνου».

4. Διαδικασία ενώπιον της Επιτροπής
1. Η έναρξη της διαδικασίας για επίτευξη συμβιβασμού δεν μπορεί να υπερβαίνει τις είκοσι (20) εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία υποβολής της αναφοράς.
2. Το αίτημα του προσφεύγοντος είναι να επιληφθεί η επιτροπή της για την αναπροσαρμογή (μείωση ή αύξηση) του μισθώματος της συγκεκριμένης μίσθωσης σε ορισμένο ποσό.
3. Η Επιτροπή εξετάζει αντικειμενικά και αμερόληπτα τις υποθέσεις που άγονται ενώπιον της με βάση την αρχή της εκατέρωθεν ακρόασης, κατά τρόπο ώστε να παρέχεται η δυνατότητα σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη να εκφράζουν εγγράφως ή προφορικά τις απόψεις τους και να ενημερώνονται για τους ισχυρισμούς και τα έγγραφα που προσκομίζει το άλλο μέρος.
4. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να παρίστανται στην Επιτροπή μετά ή δια δικηγόρου.
5. Επειδή το μίσθωμα είναι διαιρετή παροχή, αν υπάρχουν περισσότεροι εκμισθωτές ή μισθωτές, δεν είναι υποχρεωτικό ο συμβαλλόμενος να αναφέρεται απέναντι σε όλους τους αντισυμβαλλομένους του αλλά μπορεί να αναφέρεται μόνον απέναντι σε έναν ή σε ορισμένους από αυτούς.
6.1. Αν επιτευχθεί συμβιβασμός ως προς την αναπροσαρμογή του μισθώματος συντάσσεται πρακτικό, το οποίο υπογράφεται από τα μέλη της Επιτροπής και τα εμπλεκόμενα μέρη ή τους νόμιμους εκπροσώπους τους ή τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους, επέχει θέση δικαστικού συμβιβασμού και αποτελεί τίτλο εκτελεστό.
6.2. Αν δεν επιτευχθεί συμβιβασμός, η Επιτροπή εκδίδει πόρισμα, αντίγραφο του οποίου λαμβάνουν τα μέρη, το οποίο εκφράζει την εκτίμηση της επί της υποθέσεως, καθώς και τη γνώμη της τυχόν μειοψηφίας. Το πόρισμα της Επιτροπής λαμβάνεται υπόψη από τα Δικαστήρια και εκτιμάται ελεύθερα.
6.3 Εντός είκοσι (20) εργάσιμων ημερών από την ολοκλήρωση της διαδικασίας διακανονισμού και εφόσον δεν έχει επιτευχθεί συμβιβασμός η Επιτροπή υποχρεούνται να εκδώσει πόρισμα.
6.4. Η παράσταση του άλλου μέρους, ενώπιον της Επιτροπής δεν είναι υποχρεωτική. Αν κάποιο από τα μέρη δεν εμφανισθεί ή δεν συμπράξει, δεν μπορεί να επέλθει συμβιβασμός και επομένως η Επιτροπή εκδίδει απλώς πόρισμα.
7. Συνέπεια του συμβιβασμού είναι ότι επέρχεται τροποποίηση του σχετικού όρου του μισθωτηρίου που αφορά το μίσθωμα, δεσμευτική για τα μέρη που συμβλήθηκαν.
magnesia news